Travaux en copropriété : Quelle responsabilité pour le syndic ?

Béatrice Bouhier de l’Ecluse, responsable d’unité chez Arilim, présente l’obligation incombant aux syndicats des copropriétaires de s’assurer contre des dommages causés aux copropriétés ayant fait réaliser des travaux.

L’assurance « Dommages à l’ouvrage » est-elle obligatoire en cas de travaux dans une copropriété ?

Depuis la loi Spinetta du 4 janvier 1978, avant de lancer un chantier, les syndicats des copropriétaires sont tenus de souscrire une assurance garantissant, pendant les dix années suivant la réception de l’ouvrage, l’indemnisation des réparations des désordres portant atteinte à la destination de l’ouvrage et compromettant sa solidité. Cette obligation concerne tous ouvrages immobiliers, constructions, agrandissements ou rénovations gérés en copropriété.

L’assurance « Dommages à l’ouvrage » sert à préfinancer les travaux relevant de la responsabilité décennale des entreprises. Elle permet aux syndicats des copropriétaires d’être indemnisés, lors de la survenance d’un sinistre, dans des délais courts pour entreprendre les travaux de réparation nécessaires.

En cas de sinistre, la responsabilité du syndic peut-elle être mise en jeu ?

Le syndic, mandataire du syndicat des copropriétaires, n’est pas tenu dans son principe à une obligation de résultat. Sa responsabilité peut seulement être mise en jeu dans le cadre d’un manquement à une obligation de moyen. Elle peut donc être invoquée en cas d’imprudence, de négligence ou de faute d’inattention, d’excès de pouvoir ou d’omission.

Concrètement, le syndic a l’obligation de porter au vote de l’assemblée des copropriétaires la souscription d’une assurance Dommages-ouvrage en cas de travaux relevant de la loi Spinetta, après les avoir conseillés à ce sujet.  Toutefois, c’est aux copropriétaires qu’il incombe de décider de contracter ou non une assurance Dommages-ouvrage.

Par conséquent, si l’assemblée des copropriétaires ne prend pas de décision ou prend une décision négative, le syndic ne peut être personnellement recherché devant la juridiction pénale pour infraction aux dispositions de l’article L 111-30 du Code de la construction et de l’habitation.

Attention : en cas de refus de souscription, un notaire pourra s’opposer à une vente d’un lot (pendant la période décennale), pour défaut d’assurance obligatoire.

Les solutions simplifiées et adaptées proposées par Arilim

Arilim propose aux syndics de souscrire un contrat « Accord Cadre Syndic de Copropriété » pour assurer leurs chantiers.

Il s’agit d’un pack d’assurances proposant une solution globale du début des travaux jusqu’aux 10 ans suivant la réception. Il est conforme aux obligations de la loi Spinetta en tant que :

• Garantie Dommages-ouvrage ;
• Assurance Responsabilité civile et décennale du syndic, en sa qualité de maître d’ouvrage délégué.
• Constructeur non réalisateur