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Départ d’un locataire : Comment se faire indemniser en cas de dégradation du logement ?

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Un contrat de location exige qu’à l’issue de son bail, le locataire rende un logement en bon état. S’il ne se soumet pas à cette obligation, le propriétaire peut demander un dédommagement auprès de son assurance, en faisant valoir sa garantie détériorations immobilières.

Sous quelles conditions peut-il bénéficier de cette prise en charge ? Comment est calculé le montant de l’indemnisation ? Alexandra JOUX, gestionnaire sinistre loyers impayés chez Arilim, revient sur les spécificités de cette garantie.

 

Qu’est-ce que la garantie détériorations immobilières ?

La du 6 juillet 1989 indique qu’« un locataire est obligé de répondre des dégradations et des pertes survenues pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ». Néanmoins, il arrive que le locataire contrevienne à cette obligation. Dans cette situation, des assurances peuvent garantir les frais de réparation des dommages immobiliers.

Chez Arilim, nous proposons un pack Garantie loyers impayés (GLI) qui intègre les loyers impayés, les détériorations immobilières et une protection juridique. Son coût varie en fonction du nombre de lots assurés et de la sinistralité du portefeuille.

La garantie détériorations immobilières prend spécifiquement en charge les dégâts immobiliers laissés par le locataire à la sortie de son logement. Elle permet de couvrir les frais qui seraient supérieurs au dépôt de garantie, en cas de refus de paiement du locataire.

 

Quelles sont les situations couvertes par cette assurance ?

Tout d’abord, nous pouvons préciser qu’elle concerne uniquement les dégradations immobilières dans le cadre de la location d’un logement du parc privé, et non les logements sociaux ou les structures collectives. Elle couvre principalement les dégâts causés sur les sols, murs et les éléments immobiliers (évier, douche, bac de douche, baignoire, wc). Ainsi, le propriétaire peut obtenir un dédommagement si des murs ont été troués ou que le parquet a été abîmé.

Selon les contrats loyers impayés souscrits, les garanties diffèrent tout comme les délais et les plafonds de prise en charge. Toutefois certaines exclusions sont communes : les assurances excluent la dégradation des meubles, les éléments extérieurs ou le défaut d’entretien. Ces exclusions peuvent être couvertes sur des contrats du type Propriétaire Non Occupant mais ce n’est pas toujours le cas.

 

Quelle est la procédure à suivre pour obtenir une prise en charge par l’assurance ?

Les clients doivent nous adresser une déclaration de sinistre, accompagnée de plusieurs pièces :

  • Une copie du bail de location ;
  • Le mandat de gestion ;
  • Le solde de tout compte du locataire ;
  • Un devis détaillé des réparations ;
  • L’état des lieux d’entrée et de sortie ou bien le procès-verbal de constat d’huissier, en cas d’absence du locataire.

A la réception complète de la déclaration de sinistre accompagnée de tous ces documents, nous vérifions que le propriétaire a bien cotisé à la garantie loyers impayés. Puis, nous étudions le dossier pour déterminer ce qui sera pris en charge, en comparant les états de lieux d’entrée et de sortie du logement.

 

Comment est calculé le montant de l’indemnisation ?

Nous appliquons au montant du devis un coefficient de vétusté à hauteur de 6% par an depuis la réfection ou la construction du logement, sur présentation des justificatifs des dernières rénovations. Toutefois, si la dernière réfection date de plus de 8 ans mais que le logement était en bon état à l’état des lieux d’entrée du locataire, le coefficient appliqué ne peut dépasser 50%. Ce coefficient maximum de vétusté est contractuel, il peut donc varier en fonction des garanties souscrites.

L’indemnisation peut s’élever jusqu’à un plafond allant de 9500 à 15 000 euros, selon l’assurance choisie.

Dans les contrats négociés par ARILIM nous étendons nos garanties au remboursement des frais de constat par huissier, lorsqu’il est impossible d’établir un état des lieux de sortie contradictoire. Le montant maximum du remboursement varie selon les compagnies (jusqu’à 300 euros).

En fonction du contrat, nous pouvons aussi prendre en charge la perte de loyer du fait de la non relocation du bien pendant la durée des travaux.

 

Quels conseils donneriez-vous aux propriétaires réclamant une indemnisation pour des dégâts immobiliers ?

Il est très important que le devis détaille chaque poste de travaux avec précision. Il ne doit pas être présenté sous forme de forfait.

De plus, l’état des lieux de sortie doit aussi nous être transmis de façon très détaillée et, dans la mesure du possible, accompagné de photos des dégradations. En effet, il arrive que les états des lieux qui nous sont transmis soient trop peu détaillés, en particulier lorsqu’ils sont écrits à la main. Cela peut jouer en défaveur du propriétaire.

 


 

Vous souhaitez en savoir plus sur l’indemnisation des détériorations immobilières ou sur la garantie loyers impayés ? N’hésitez pas à contacter un de nos conseillers.

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